[摘要] 自从银泰百货开业之后，随着苏宁电器、国美电器、嘉乐广场等成熟商业形态的进驻，新大南商圈初露端倪。然而这个“圈”迄今为止还没有形成一个完整的商圈，形象地说，只热了一小半，还有一大半是冷着的。今天我们就先来关注大南路靠银泰百货这一边的南北“冰火两重天”。
自从银泰百货开业之后，随着苏宁电器、国美电器、嘉乐广场等成熟商业形态的进驻，新大南商圈初露端倪。然而这个“圈”迄今为止还没有形成一个完整的商圈，形象地说，只热了一小半，还有一大半是冷着的。今天我们就先来关注大南路靠银泰百货这一边的南北“冰火两重天”。
北端：月租金每平方米已经从两三百涨到了五六百
大南路靠银泰百货这一边，北起国际大酒店，南至荷花路，总长500多米，沿街有鸿瑛大厦、南方大厦等大楼，这里是大南商圈的北端。
由于特殊的地理位置，水网发达的大南门一直是温州老城区商业交通要道。上世纪八九十年代，大南门有着温州地区种类最齐全、价格最实惠的农副产品交易中心，广利桥边的大南门菜市场人来人往，十分热闹。上世纪90年代末，温州进行旧城改造，2001年被誉为“浙江高楼”的世贸大厦在大南门开建，于是大南路开始吸引各个商业业态争相进驻。
2005年9月份，嘉乐广场率先在世贸中心附近的国正大厦楼下安了家，面积达4600平方米。“我们就是看中大南门未来的商业潜力才进驻的，而且我们的租约一签就是15年。”嘉乐广场嘉乐服装有限公司副总经理戴忠武坦言，刚进驻大南商圈时，人气十分惨淡，从嘉乐广场往大南路主干道的路当时还在修，而南方大厦、鸿瑛大厦才刚交付，很多居民还未入住，当时大部分一楼店铺因为产权未清无法出租，整个大南门根本没有商业氛围可言。这让嘉乐广场的创业初期十分难熬，除了CK、ESPRIT等知名品牌稍有业绩外，其他几个知名度不算高的品牌进驻一年后纷纷撤出。
来源：温州晚报
2006年年底，银泰百货进驻嘉乐广场对面的世贸中心裙楼，这个百货业巨人的进驻让大南商圈北端一下子兴旺起来，随后的2007年，丽姿华都在南方大厦开业，苏宁电器也在联合广场落户，大南路靠近人民路的鸿瑛大厦等大楼的一楼沿街店铺也开始陆续出租营业，大南商圈核心圈渐成气候。
“当时大南商圈北端沿街店铺的租金并不贵，每月每平方米只要200～300元。”一直关注大南商圈商铺的鼎峰房产中介李利表示，银泰百货开业后很快通过店庆等活动吸引了人气，作为人民路和银泰百货之间的重要通道，大南商圈北端的店铺自然而然迅速吸引了商家的关注。
男装品牌JDV便是跟着大南商圈北端成长起来的一个品牌。2009年，该品牌在诚达大厦开了200多平方米的店，随后又在南方大厦楼下开了第二家；今年5月份，他们又在鸿瑛大厦楼下开出形象店。JDV男装负责人沈先生认为，大南商圈的消费人群时尚化、年轻化，和自己的目标客户群十分契合，这样频密的开店方式也让品牌迅速打响了知名度。
李利透露，随着大南商圈北端的逐渐成熟，不少品牌店也认识到在大南门开形象店和在人民路、府前街、五马街一样重要。据悉，目前大南商圈北端的平均租金每月每平方米已涨至500～600元。尤其是鸿瑛大厦楼下，目前租金可达每月每平方米800多元，这个地段目前已经聚集了女亨族、DAZZLE、康奈、金万年珠宝等商家，成为大南商圈的“黄金200米”。
●南端：高乐大厦楼下9间店铺6间还关着
大南路的“南端”北起荷花路，南到马鞍池路，总计200多米。这里有高乐大厦、锦春大厦两个大型住宅区，未开业的世贸中心正好位于荷花路与大南路南段交接口。
记者看到，仅仅一条荷花路之隔，大南路“南端”和“北端”除了有同样繁忙的车流外，在人流上出现巨大反差。大南路“南端”高乐大厦楼下的9间店铺，仅有优衣派大南店、茅台酒行、工行网点3个店铺在营业，空置率达到近七成，店铺外除了有小区住户停车外，几乎鲜见逛街的人流。这让大南门“南端”目前的店铺租金仅为北段的一半左右，每月每平方米300～400元。
优衣派的大南店位于荷花路和大南路交接口的高乐大厦楼下，紧邻着世贸中心，店铺面积500多平方米。2009年，由于看好世贸中心未来开业带来的巨大潜力，优衣派以6000多万元的价格买下了这家店面。前日傍晚，记者来到该店时，尽管店门口挂着大大的“1折”促销招牌，但是店内的人流却还是零星可数。“人流量和最开始试营业差不多，的时候一天就20来个人，做活动时也就百来号人。”该店店长有些无奈地告诉记者，从2009年进驻大南路以来，该店的销售业绩并没有因为大南商圈逐渐成熟而有所提高，客流也只有附近的小区住户以及部分优衣派的老顾客，并没有因为银泰百货的开业带来辐射人流，目前店铺还只能靠长期打折促销来聚集人气。
李利认为，目前世贸中心未开业，而银泰百货到高乐大厦之间有荷花路行车道相隔，并且还有一段10多米的绿化带，这让在大南商圈“北端”逛街的消费者选择再来“南端”走一走显得十分困难。
■想点办法
空铺的房东是否该抱团放低身段呢？
抛开世贸中心尚未开业等因素，同样身处大南门商圈，难道就没有办法解决大南路“北热南冷”的问题吗?
戴忠武认为，要想让一个商圈形成气候，必须要有成熟的业态进驻，尤其是高乐大厦一带，优衣派已经进驻三年，如果想形成“服装一条街”，必须有业态的衔接性，需要再吸引其他服装品牌进驻，提高开店率。
李利透露，其实高乐大厦一带也曾吸引不少商家想进驻。去年年初就有一个高端男装西服品牌想在优衣派附近开形象店，要求店面面积上百平方米。“当时房东开价每月每平方米500元，但是想入驻的商家却只肯出每月每平方米300元。”李利总结，虽然大南路“南端”相较于“北端”租金比较便宜，但是“南端”的不少房东一直觉得只要未来世贸中心一开业，该路段商机上升空间很大，因此在租金上不肯让步。而想租店的商家又觉得这个路段根本还没形成气候，世贸何时开业还是未知数，因此心理租金价格比较低，最后双方都是不了了之。
“其实我觉得高乐大厦一带的房东完全可以放下身段，抱团来吸引一些好的品牌进驻。”李利认为，人民西路也因为城开天桥相隔以及沿街商铺都是油漆店的原因而呈现慢热之势，现在人民西路的房东达成共识，油漆店到期后不再续租，而是用店铺统一租金去吸引一些大品牌服装店进驻。
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