[摘要] 我们的项目还剩下五成多房源，老总的意思是在不动价格的基础上，年底前再冲量走掉一批，你有没有好的营销思路？”近日，在和一些房企营销人员闲聊时都会谈到一个年底冲量问题，冲不冲，几已成共识，怎么冲？是他们纠结的地方。
（来源：温州都市报）我们的项目还剩下五成多房源，老总的意思是在不动价格的基础上，年底前再冲量走掉一批，你有没有好的营销思路？”近日，在和一些房企营销人员闲聊时都会谈到一个年底冲量问题，冲不冲，几已成共识，怎么冲？是他们纠结的地方。
事实上，刚入11月份，一部分心急的房企就已经通过大张旗鼓的宣传攻势拉开年底冲量大幕。
房企冲量卖点一个都不少
“起价的宣传效果非常好，虽然现在不少购房者都知道这是个营销‘噱头’，但还是愿意来看看项目，总归是有那么几个幸运者能喜获特价房，能吸引市场关注就达到了我们的营销目的。”城东某在售盘销售经理这样告诉记者。
据了解，目前温州楼市在售盘已普遍采用了这一营销方式，在“低价”效应下，吸引人气屡试不爽。但吸引人气只是步，多数对年底冲量准备充分的开发商，更采取稳扎稳打策略，注重在品质细节方面打动来看房的意向购房者。
据悉，目前多数在售盘在二、三期销售时，都掐表推出了自己的品质样板房。比如龙湾中心区某项目，刚刚把实景样板房做好，就力推自己的二期项目，从宣传吸引来访人气到现场感受项目品质一条龙，精心准备之下，客户积累情况就相当乐观。
另外，对项目所处板块前景的描述则是眼下各楼盘的另一大宣传卖点，轨道线开工建设、大型综合体落地以及项目周边配套设施进展等，也是不少资深购房者的关注焦点。
位置更好、户型经典、优惠给力
迎合购房者亮点越来越多
对于购房者特别敏感的价格问题，记者了解后发现，虽然多数二、三期房源售价经历了一个价格探底并回升的过程，但这批老盘冲量定价相对还是比较理性的，大多数户型较上期房源，位置更好、户型经典、优惠给力。
“我们这次推出的二期房源，90平方米的户型可以做到3房2厅以上，位置也是整个项目的中心，在价格上，不仅有买房一次性付款力减活动，还有送空调、送一年物业管理费等举措。”有项目销售经理这样表示，可以看出，在这波年底冲量过程中，部分房开商相当舍得拿出优惠措施。
甚至有房开直接推出数量明确的特价房，更标明其中一两套特定房源的单价不足1万元/平方米。
“主要还是目前在售的项目比较多，大家都在力争到售楼处现场看房的有效客户，之前销售不错的项目在吸引关注度方面有一定优势，其他开发商只能推出更多的优惠举措来。”一售楼人员告诉记者，最近来看房的人有所增加，但越来越挑剔，并不容易马上下单。
个别项目销售遇热、供应量突增
造成老盘冲量劲头十足
10月份以来，多地楼市创造了商品住宅成交量自限购政策以来的新高，而在温州本地及周边瑞安等地楼市也出现了多个项目销售集中遇热等新现象，从目前情况来看，多数房开对年底冲量信心十足。
有业内人士表示，从前几年经验来看，到年底前这段时间一直是房开冲量的时节，一方面是完成年度业绩任务的需要，另一方面则受到近期楼市整体成交量上扬的刺激，只是今年的情况颇为特殊，上半年整体形势低迷，在眼下成交量放大情况下，多数房开都会选择抓住这一难得的销售节点。
另外，由于多数冲量老盘目前还处于最后的客户积累阶段，在短期内楼市可供房源数量不少，使得房开在定价方面颇为理性。
记者了解到，目前绝大多数冲量老盘除个别楼层和房源外，整体价格上浮不多，加上各个项目对一次性、分期、按揭付款购房者都提供了不错的优惠措施，合并使用其它的小优惠，对于在年底前想下手买房的购房者而言，当下不失为一个比较好的淘房机会。
冲量还要看房贷眼色
（来源：温州都市报）临近年底，购房者除了解冲量的房产项目外，最为关心的莫过于房贷。近日，有多家外埠媒体称，14个城市开始上调首套房贷利率。不过，记者发现，温州首套房贷基本在基准水平没有上浮，优质客户可以打9折，甚至有银行工作人员表示，打8.5折也可以。
据相关报道，目前，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等14个城市在内，开始上调首套房贷款利率，不仅告别优惠政策，还在基准利率基础上上浮5%~30%不等。
其中，北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%—10%；而成都、济南在5%-20%；长沙、武汉则为10%-30%；长春部分股份制银行上调50%，利率高达10.575%，创下了纪录。
事实上，从今年初开始至今，上海、杭州等十余城市的部分银行已陆续上调首套房贷款利率，从7折、8.5折优惠上调到基准利率，目前又继续上浮5%-30%。
温州首套房贷利率8.5折
不过，温州的首套房贷从目前来看还稍显乐观，记者近日了解发现，温州多家银行首套房贷利率已经悄然升至基准利率，但仍有部分银行工作人员表示可打9折，甚至是8.5折。
“如果是我们的优质客户，能打8.5折。”昨天，记者询问平安银行（前身即深圳发展银行）个贷团队负责人得知，购买二手房的房贷申请者，符合首次购房、资信良好等条件的优质客户，还是能享受打折优惠。但若是以前有过贷款记录的，就不能算作首套房了。
除此之外，多数银行表示目前首套房贷利率执行基准利率，只有少部分商业银行个贷部工作人员表示优质客户首套房贷可以打9折~9.5折优惠。
但这样的优惠力度究竟能维持多久，多数受访人士表示并不确定。昨天，有个贷经理表示，对首套房贷收紧政策从10月份开始已逐现端倪，在额度并不充裕的情况，部分银行开始放弃首套房贷这一“薄利”业务，眼下到年底仅一个多月时间，近期楼市成交回升迹象，将消化银行现有的信贷额度。
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