[摘要] 最近，一条有关“2012年的两次降息利好将于2013年1月1日‘兑现’”的消息引起了市民的极大关注。
最近，一条有关“2012年的两次降息利好将于2013年1月1日‘兑现’”的消息引起了市民的极大关注。
今年，央行先后两次下调存贷款利率，按照规定，多数存量房贷客户从明年1月1日起就能“减负”。现在距离元旦还有不到20天的时间，很快这两次降息的效果将能兑现。一些在降息之后获批贷款的客户已执行了利率，因此下月这些客户的还款利率不会调整。
有关银行工作人员称，执行新利率后，房贷月供款将会相应减少。不过，想要提前还款的市民一定要先看清楚到底划算还是不划算。
■房贷年利率下调0.5%
今年6月，央行决定降息，将5年期以上贷款的利率从7.05%降低到6.8%；7月份又再次下调到6.55%。对于部分存量房贷客户来说，从明年1月1日开始，贷款利率将从目前7.05%直接降至6.55%，下调幅度为0.5个百分点。
利率下调0.5%，对市民的房贷月供到底会有多大的影响呢？某银行有关工作人员给记者算了一笔账：
以等额本息还款方式为例，客户向银行借了100万元30年期的房贷，2012年6月8日前，当房贷年利率为7.05%时，借款人的月供为6686.64元；而在2013年元旦之后，当房贷年利率执行6.55%的标准，则借款人的月供为6353.60元，月供要比以前少333元。
对于获得七折利率优惠的消费者，月供的减少幅度略少。仍以贷款100万元，期限30年为例，打七折后目前利率为4.935%，每月还款5328.56元，调整后利率为4.585%，月供为5120.47元，每月只少还208.09元。
不过，对于购买第二套房，房贷利率上浮1.1倍的消费者，明年元旦前后的还款额差距较大。还是以贷款100万元，期限30年为例，目前1.1倍利率为7.75%，每月需还款7164.12元。调整后，1.1倍利率为7.21%，每月只需还款6794.65元，少还369.47元。
虽然每月三百来元并不多，但用来充充电话费、淘宝上买件衣物或一些小件物品还是不错的，尤其是对收入并不高的工薪阶层。
当然，市民向银行借的房贷总额、年限及还款方式都可能有所不同，所以涉及的房贷月供也就各不相同。以上例子只是作为参考，为了明确自己的月供变化，市民根据自身情况可向相关银行进行咨询。
据悉，大部分银行均是每年1月1日调整存量房贷利率，但也有不少银行例外。
■提前还贷先看划不划算
每到年底，随着年终奖等收入的陆续到位，手头有一定积蓄的市民往往会在这个时候想要提前还房贷，以减轻每月的月供压力。从最近几年的情况看，一般到了次年，房贷利率上调后，月供会增加，而今年不同，房贷利率在今年2次下降，下月起，月供会减少。
那么，今年若你手上有闲钱的话，是否要提前还房贷呢？
据介绍，2009年、2010年那时候由于银行银根宽松，当时不少购房者享受到了7折利率，纵然加息后，利率依然很低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。所以对于已经享受7折利率优惠的市民来说，把要还的这笔钱去存款反而更划算些。目前，5年以上贷款年利率也就是房贷年利率为6.55%，打了7折之后，是4.585%；而对应的5年期存款年利率为4.75%，存贷款利率是倒挂的。
此外，对于等额本息还款的贷款人而言，每月还款总额固定，本金递增利息递减，如果借款人已经还款到了中期，已经偿还掉了大部分的利息提前还款还的是本金，提前还贷意义有限。而选择等额本金，且还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
所以，无论是等额本息方式还是等额本金方式，借款人还款的前一段时期里提前还款比较划算。
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